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买二手房要交哪些税？这笔账你算清楚了吗？

你有没有过这种经历？看中一套二手房，价格也跟业主谈得差不多了，满心欢喜地以为凑够首付就万事大吉。结果，中介或者懂行的朋友突然问你一句：“税费你算进去了吗？这可是一笔不小的数目啊！” 瞬间，心里“咯噔”一下。是啊，二手房交易，房款只是明面上的钱，各种税费加起来，可能比你预想的要多出好几万，甚至十几二十万！今天，咱们就来把这笔让人头疼的账，一笔一笔地算清楚。

一、二手房税费，到底是谁来交？

这是个最核心，也最容易产生纠纷的问题。很多人会想当然地认为：“卖家卖房赚钱，税当然由卖家交啊！” 但实际情况，真的这么简单吗？

答案是：还真不是这么简单。 在二手房交易里，税费由谁交，法律上其实有明确的规定。但是！但是（这里很重要），在我们的实际交易中，这已经成为一种可以“商量”的事情。

• 法律规定上的“交税主体”：

  • 卖家（卖方） 需要承担的主要是 增值税 和 个人所得税。道理很简单，房子增值了，你赚了钱，这部分税理论上应该由获利方来承担。
  • 买家（买方） 需要承担的主要是 契税。契税就是你获得这套房子所要付出的代价，相当于一个“过户费”，所以法律规定由买方出。

• 现实交易中的“潜规则”： 虽然法律规定得很清楚，但卖家在报价时，通常报的是“实收价”。什么意思？就是卖家希望最后拿到手的是个纯数字，比如200万。至于过程中产生的所有税费，他可能希望由买家你来一并承担。这已经成为很多地方二手房市场的默认规则了。

所以，在签合同前，一定要白纸黑字地问清楚、写明白：这套房子的“成交价”是“卖家实收价”还是“各付各税价”？ 这直接关系到你的购房总预算。千万别等到过户时才发现，还要额外准备一大笔现金交税，那就被动了。

二、重头戏：买方要交的税——契税

好，现在我们假设，情况是“各付各税”，我们来看看作为买家，你需要从自己口袋里掏出多少钱来交税。大头就是契税。

契税怎么算？它跟三个因素直接挂钩：房子的总价、面积，以及——这是关键——你名下已经有几套房了。

为了更直观，我们举个具体的例子吧。假设你看中的房子，网签价是300万（网签价可以理解为官方认定的交易价格，通常比实际成交价低一点，但为了计算方便，我们先按300万算）。

那么你的契税大概是这样的：

• 情况一：你是第一次买房，而且这套房子面积小于90平方米。

  • 税率比较友好，是总价的 1%。
  • 你要交的契税 = 300万 × 1% = 3万元。

• 情况二：你是第一次买房，但这套房子面积大于90平方米。

  • 税率会升至 1.5%。
  • 你要交的契税 = 300万 × 1.5% = 4.5万元。

• 情况三：这已经不是你的第一套房了（即二套房）。

  • 这时，无论面积大小，税率都会统一提高到 3%。
  • 你要交的契税 = 300万 × 3% = 9万元！

看，差别出来了吧？从3万到9万，中间差了6万块！这可不是个小数目。所以，在规划购房时，一定要搞清楚自己的购房资格和套数认定标准，这部分具体怎么认定，不同城市可能还有细微差别，这个具体机制得看当地政策，建议直接咨询中介或房管局。

核心要点： 契税是买房过程中最大的一笔税负，而且它是必须交的，不交税就过不了户。

三、卖方的税，怎么常常落到买方头上？

刚才说了，卖方的税理论上由卖方交，但现实常常是买方承担。那我们就有必要搞清楚，这到底是些什么税，大概要多少钱，别做了冤大头。

1. 增值税：和房子的“房龄”关系巨大

这个税主要是针对房子卖出价和当初买入价之间的差额征收的，但是国家为了鼓励二手房流通，给了一个巨大的优惠政策：“满二唯一”或“满五唯一”。

• “满二”：指的是房子从出房产证那天算起，已经满了2年。
• “满五”：指的是房子从出房产证那天算起，已经满了5年。
• “唯一”：指的是卖家在本地，以家庭为单位，只有这一套房子。

那么，增值税到底怎么交呢？

• 如果房子“不满二”：对不起，这笔税通常比较重，需要全额或差额征收，是一笔不小的开支。
• 如果房子“满二”了：恭喜！增值税通常可以免征！ 这是最关键的一条线。

所以，你在看房的时候，中介经常会强调“这套房子满二了”或者“这套房子满五唯一了”，这其实就是在告诉你交易成本的高低。一套满二的房子，能为你（或卖家）省下很大一笔增值税。

2. 个人所得税：另一笔可观的支出

这个税就更好理解了，卖家卖房赚了钱，这个“赚”的部分，要交个人所得税。税率一般是差额的20%，或者总价的1%-2%（具体看当地政策）。

那有没有免征条件呢？有！而且同样和“房龄”挂钩。

• 如果房子“满五唯一”：个人所得税也可以免征！
• 如果房子只是“满二”，但不是“唯一”：那么增值税免了，但个人所得税可能还是要交。

我们来个情景模拟： 你看中两套总价一样的房子，都是300万。 * A房子：满五唯一。卖家几乎没有任何税（增值税、个税都免），他实收300万。如果谈的是各付各税，那你只需承担自己的契税，交易成本很低。 * B房子：不满二。卖家可能面临增值税和个税，加起来可能大几十万。如果卖家要求“实收”，这几十万的税就会转嫁到你头上，你的总购房成本瞬间飙升。

所以，“满五唯一”的房子是市场上的香饽饽，不是没有道理的。 虽然话说回来，这种房子的卖家在定价时可能底气也更足，房价也许会稍高一点，但毕竟为你省去了潜在的税费风险。

四、其他零零碎碎的费用

除了上面几个大头，还有一些杂七杂八的费用，虽然单笔金额不大，但加一起也不少。

• 登记费： 就是办理房产证工本费，一般就几十块钱，可以忽略不计。
• 印花税： 目前住宅买卖是免征的，所以也不用考虑。
• 中介费： 这不是税，是给中介的服务费，通常是总成交价的1%-3%不等，由买卖双方协商承担，这也是一笔数万元的开支，一定要提前谈好。
• 贷款费用： 如果要贷款，可能还有评估费、抵押登记费等，几千到上万不等。

把这些都加起来，才是你买这套二手房所需要的全部现金。你看，这远不是“首付+贷款”那么简单的一笔账。

五、干货总结：如何避免税费陷阱？

说了这么多，最后给大家划一下重点，买二手房看税，记住这几条，或许能帮你省下不少钱：

1. 首选“满五唯一”房源。 这是性价比最高的选择，能最大程度避免卖方的税费转嫁。
2. 其次考虑“满二”房源。 至少能免掉增值税这个大头。
3. 警惕“不满二”的房子。 除非房价真的特别特别有吸引力，足以覆盖高额税费，否则要非常谨慎。
4. 合同一定要写清楚。 在购房合同里明确写明，各项税费由谁承担，具体金额如何计算，避免后期扯皮。
5. 提前做好预算。 看房阶段就让中介根据房屋情况，粗略估算出所有税费和杂费，做到心中有数，别等到签合同了才去计算。

买房是件大事，税费问题看似复杂，但拆开来看也就那么几项。花点时间搞明白，就能在谈判中掌握主动，避免掉进坑里。希望这篇文章能帮你理清思路，祝你顺利买到心仪的家！

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