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保利地产股票深度分析：千亿巨头为何陷入利润与股价的双重困境？

曾经稳坐行业头把交椅的保利发展，如今正面临营收利润双双下滑的尴尬局面，这家地产央企到底怎么了？

“是不是公司要爆雷了？”在保利发展2025年中期业绩会上，投资者毫不客气地抛出了这个尖锐问题[citation:9]。尽管公司管理层坚决否认，但这样的疑问本身就反映出市场的深切担忧。

作为曾经房地产行业的“优等生”，保利发展在2025年上半年虽然以1169亿元的营收维持了规模优势，但归母净利润却暴跌63.47%，只有27亿元[citation:2][citation:8]。更让人揪心的是，其股价从近一年高点下跌超过30%，总市值已跌破千亿大关[citation:9]。

01 辉煌不再，保利遭遇近5年首次营收下滑

2025年上半年，保利发展交出了一份令人担忧的成绩单。公司实现营业收入约1169亿元，同比下降16.08%[citation:3]。这是保利发展近5年来首次出现营收下滑[citation:2]。

从历史数据看，保利发展的营业收入从2021年到2024年一直保持增长态势，分别为899.72亿元、1107.63亿元、1370.27亿元及1392.49亿元[citation:2]。然而，这一连续增长的趋势在2025年上半年被打破。

利润方面的表现更为惨淡。上半年归母净利润仅27.11亿元，同比大幅减少63.46%[citation:2]。这一利润规模与同行相比相形见绌——华润置地上半年归母净利润118.8亿元，中海也达到85.99亿元[citation:2]。

盈利能力下滑的主要原因可以归结为三个方面：

• 结转规模下降：房地产项目结转规模减少直接影响了营业收入[citation:8]。
• 毛利率走低：上半年毛利率为14.6%，虽然略高于2024年全年水平，但整体仍处于低位[citation:3]。
• 存量项目拖累：2021年及以前获取的存量项目签约销售金额占比仍达35%[citation:8]。

面对如此业绩，投资者最关心的是：这到底是行业整体问题，还是保利发展自身的战略失误？

02 规模至上，保利为何陷入“增收不增利”怪圈？

保利发展在销售规模上确实保持了行业领先地位。2025年上半年，公司实现签约金额1451.71亿元，虽然同比减少16.25%，但销售金额排名仍稳居行业第一[citation:8][citation:6]。

从销售结构看，公司聚焦高能级城市的策略取得了一定成效。2025年上半年，38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92%，在上海、广州等9个城市保持市场占有率第一[citation:3]。2022年及之后获取的新项目实现签约金额937亿元，占总金额的65%[citation:3]。

但问题在于，规模扩张并没有带来相应的利润增长。2021年至2024年，保利发展归母净利润连续4年下滑，从274亿元一路下滑至50亿元，累计缩水超过80%[citation:9]。

这种“规模上天、利润贴地”的矛盾现象背后，是保利发展面临的多重压力：

• 存量项目去化艰难：2021年及以前获取的存量项目竞争力转弱，公司不得不摒弃简单降价促销的惯性做法，推行“老盘新作、全面焕新”[citation:8]。
• 三四线土储负担：公司在三四线城市还有约2000万平方米未售土储，其中近60%尚未开工，这些土地可能不断产生存货减值，侵蚀利润[citation:9]。
• 减值准备计提：2024年公司共计提减值准备55.38亿元，其中存货跌价准备49.65亿元[citation:5]。

保利发展管理层也承认，行业仍处于深度调整期，公司虽已保持较大强度的增量投资，且增量项目盈利能力较好，但“存量项目较多，去库存与盈利改善仍然需要一定周期”[citation:9]。

03 结构失衡，商业基因不足成保利发展软肋

当华润置地凭借经营性不动产业务实现利润增长时，保利发展却显得力不从心。2025年上半年，保利发展不动产经营收入仅为25.4亿元，与华润置地的121.1亿元相去甚远[citation:2][citation:3]。

这一数据甚至不及中海的35.4亿元[citation:2]。在商业地产领域，保利发展已经明显“掉队”[citation:9]。

具体来看，截至2025年6月末，保利发展的酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米[citation:8]。其中在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18%[citation:8]。

但与其他头部房企相比，这一规模仍然相形见绌：

• 华润置地：仅在营购物中心就有94座，总建筑面积达到1185万平方米[citation:2]。
• 龙湖集团：在营商场89座，仅租金收入就有55亿元[citation:9]。
• 保利物业：2025年上半年收入84亿元，而万物云、碧桂园服务的营收分别为182亿元、232亿元[citation:9]。

保利发展也意识到了这一问题。公司管理层表示，会通过做大做优资产经营与不动产服务等措施，来提升净利润水平[citation:9]。以租赁房业务为例，公司计划在未来几年内实现高速发展，目标是达到30万间的规模[citation:9]。

不过话说回来，商业地产的培育需要时间和专业能力，保利发展能否在短期内补齐这一短板，还有待观察。

04 资金安全，保利发展的“绿档”优势与隐忧

在房地产行业深度调整的背景下，资金安全成为投资者关注的核心。从财务数据看，保利发展在资金管理方面表现出一定的韧性。

截至2025年6月30日，公司货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕[citation:3][citation:8]。上半年实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点[citation:8]。

债务结构方面，保利发展也持续优化。期末公司三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点；一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点[citation:8]。

融资成本进一步下降，报告期新增有息负债平均成本降低至2.71%，期末综合成本2.89%[citation:8]。

公司资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.30%、净负债率为59.64%，较期初分别下降，债务安全稳步提高[citation:8]。这三项指标均低于监管要求的“三道红线”标准，使保利发展保持“绿档”优势[citation:1]。

然而，看似充裕的资金背后也存在隐忧。截至2025年中期末，公司短期借款为48亿元、一年内到期的非流动负债688亿元，短债合计736亿元[citation:9]。虽然现金覆盖短债的比例较高，但公司仍频繁融资。

据不完全统计，今年以来，保利发展已累计发行5次公司债券、中期票据等，合计募资95亿元[citation:9]。这是否意味着公司对现金流存在焦虑？

05 市场表现，股价跌跌不休与估值提升计划落空

资本市场对保利发展的担忧直接反映在股价上。截至2025年9月19日，保利发展报收7.92元/股，较近一年来的高点11.87元/股下跌33%，总市值也从1452亿元跌至949亿元，缩水超500亿元[citation:9]。

与同行相比，保利发展的市值表现明显落后。中海的总市值为1557亿港元（约合人民币1425亿元）；华润置地的总市值在2251亿港元（约合人民币2060亿元），是保利发展的2倍以上[citation:9]。

更让人意外的是，深陷危机的万科和保利发展市值相当接近，万科在A股的市值约为833亿元，两者相差只有约116亿元[citation:9]。

面对股价持续低迷，保利发展在今年2月抛出一个估值提升计划[citation:11]。公司表示，计划于2025年实施中期分红，使广大投资者能够及时分享公司发展红利[citation:11]。

然而，这一承诺最终未能兑现。在2025年中期业绩会上，投资者多次问及为何没有兑现2025年中期分红？保利发展管理层表示，公司综合评估行业市场情况，以及营运资金和投资需要，在半年报未进行分红，后续将动态评估[citation:9]。

尽管公司货币资金高达1386亿元，其中受限货币资金不足20亿元[citation:9]，但管理层似乎对资金链情况仍较为谨慎。这种谨慎态度可能与行业整体环境有关。

06 未来展望，保利发展能否破局重生？

面对当前的困境，保利发展将采取哪些措施来应对挑战？从公司管理层的表态和实际行动中，我们可以看出一些端倪。

土储结构优化是公司的重要战略之一。2025年上半年，保利发展新增项目26个，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市，项目总地价509亿元[citation:8]。这些项目主要集中在高能级城市，99%的投资金额位于38个核心城市[citation:5]。

公司还积极推进存量资源盘活。报告期内，新完成“调转换退”51万平方米[citation:8]。通过多种方式处置存量资源，2024年通过调转换退等方式盘活约270万方的存量未开工土地[citation:5]。

在产品力提升方面，保利发展也做出努力。公司推出“天奕”新产品线及“100个保式细节”工艺标准，获得市场高度认可[citation:3]。同时，公司首创行业“贴膜交付”标准，上半年完成6.3万套住宅交付[citation:3]。

数字化转型也是保利发展的重点方向。公司上线AIGC设计采购平台，实现全流程可视化管理，已在20个项目中成功落地[citation:3]。基于22万条调研数据重构“四阶八维”品质体系，进一步提升响应效率[citation:3]。

不过，这些举措能否真正扭转局面，或许还取决于行业整体走势。随着“好房子”政策持续推进和专项债收储力度加大，保利发展凭借央企信用优势，有望在行业调整周期中持续提升市场占有率[citation:3]。

保利发展正站在一个十字路口。一方面，公司销售额仍稳居行业第一，资金链相对宽松，融资成本处于低位；另一方面，利润持续下滑，商业基因不足，股价跌跌不休。

面对这些挑战，保利发展需要回答一个根本性问题：在房地产行业新旧模式转换的当下，公司将如何构建新的增长引擎？或许正如一些分析师所说，行业加速出清后格局将优化，集中度和盈利能力会进一步提升，优质房企有望获得更大发展空间[citation:6]。

但具体到保利发展，其能否把握这一机遇，仍需市场检验。

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