2025年地产股走势分析：政策与市场的博弈游戏

Zbk7655 3天前阅读数 8 #欧洲时讯

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2025年地产股走势分析：政策与市场的博弈游戏

你是不是也在关注最近地产股的起起落落？一会儿大涨，一会儿又跌回去，搞得人心惶惶。其实啊，这不只是普通股民在纠结，连专业机构也都盯着呢。2025年的地产股就像坐过山车，背后是政策和市场的一场大博弈。

地产股为什么像坐过山车？政策是关键推手

先来看看最近发生了什么。2025年4月和6月，地产股出现了几次明显的大涨。比如6月4日，A股房地产板块持续走强，华远地产、深深房A直接涨停，港股那边新世界发展、九龙仓集团等也跟着上涨。甚至有的房企股票一天内涨幅超过80%，这波动幅度够吓人的吧[citation:3]。

那为什么会出现这种躁动呢？说白了就是政策信号在起作用。2025年6月13日国务院常务会议明确提出要"多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳"[citation:3]。这种高层发声直接给市场打了强心针。

但问题是，这种上涨能持续吗？中金公司的研究指出，2022年至今，地产股已经经历了8次明显的脉冲式上涨，基本上都跟政策面有关。而且他们发现一个有趣的现象：政策说法越新颖，市场反应就越大[citation:1]。这就好比看戏，新剧情总比老套路更吸引人。

不过话说回来，这种政策驱动的上涨往往短暂。就像高盛等外资机构虽然也在买入中国房企债券，表示"个别房企的传染风险被高估了"，但基本面并没有根本改变[citation:2]。所以这种上涨更像是"情绪修复"，而不是真正的"价值回归"。

房地产市场真实状况如何？数据告诉你真相

要理解地产股走势，得先搞清楚房地产市场本身在发生什么。2025年上半年的数据有点矛盾——既有改善的迹象，又有深层次的问题。

先看销售端。2025年上半年全国新建商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降4%。这个数字有意思在于，它在2024年四季度曾经转正过，但很快又回落了[citation:1]。这说明市场动力还不稳固，像是个还没完全康复的病人。

二手房市场反而比新房活跃。2025年上半年，20个主要城市二手住宅成交套数同比增长13%，而新建住宅成交套数同比下降7%。二手住宅与新建住宅成交套数的平均比值达到2.3，也就是说二手房交易量已经是新房的两倍多[citation:1]。这个变化挺大的，我记得几年前还是新房占主导呢。

价格方面，二手房降价更狠。到2025年6月末，70个城市的新建商品住宅价格指数从高点回落了11%，而二手房价格指数回落了18%。一线、二线、三线城市的二手房价格分别回落了13%、17%、20%[citation:1]。为什么二手房跌得更厉害？一方面是因为二手房业主更急着卖，另一方面是二手房供应量大了。

现房和期房的差异也越来越明显。2025年第二季度，现房销售面积同比增长13%，期房却下降12%。现房销售相当于2019年同期的122%，而期房只有39%[citation:1]。这说明购房者对期房交付风险还是有顾虑，更愿意买看得见摸得着的现房。

房企生存现状：洗牌接近尾声，强者恒强

房地产企业本身也在经历深刻变化。行业洗牌看起来"接近尾声"，新的竞争格局基本形成[citation:1]。

头部房企阵营已经固化，四大央企——保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口稳稳占据销售榜单前四名[citation:1]。这些央企国企有先天优势，融资成本低，信用好，在行业困难时期反而能扩大市场份额。

比如2025年上半年，中国金茂货值补充率达到126%，建发股份和越秀地产这两家地方国企也分别达到97%和81%[citation:1]。货值补充率简单说就是房企补充土地储备的程度，这个比率高意味着这些企业还在积极扩张。

相比之下，民企处境就难多了。除了少数像滨江集团这样深耕核心城市、产品力强的企业还能保持98%的货值补充率外，很多民企都在收缩战线[citation:1]。行业集中度在提升，资源向头部企业聚集的趋势很明显。

二季度市值超过千亿元的房企有6家，分别是新鸿基地产、华润置地、恒基地产、长实集团和太古地产[citation:3]。有意思的是，这些市值大的企业里港资房企居多，而且港资房企在资本市场波动时"市值更具韧性，下跌后更易修复"[citation:3]。这可能和它们稳健的经营策略有关。

2025年地产股怎么走？波段式行情是主旋律

那么关键问题来了：2025年地产股到底会怎么走？中金公司给出了明确判断："预计板块2025年行情或延续波段式交易"[citation:4][citation:6]。

什么是波段式行情？就是股价会在政策预期和基本面现实之间来回震荡。当市场对政策期待高时涨一波，当现实数据不及预期时又跌回去。中金公司测算，2025年初14家重点房企短期有40%的潜在上行空间，中长期如果基本面全面修复，还有130%的空间[citation:6]。这个空间听起来挺诱人的，但关键是时机的把握。

政策层面，2024年9月政治局会议首次提出"促进房地产市场止跌回稳"，这标志着政策基调从之前的"稳中有进"转向"积极支持"[citation:5][citation:8]。但政策落地效果还需要观察，中金公司甚至假设了强、中、弱三种政策情景来预测2025年市场走势[citation:5]。

在强政策情景下，2025年房地产总销量可能环比持平；中等情景下下跌6%；弱情景下下跌14%[citation:5]。目前看，现实可能更接近中等情景，市场还在艰难寻底。

普通投资者该如何应对？关注这三类机会

面对这种震荡市，普通投资者该怎么操作？我觉得不能像以前那样盲目跟风了，得有点策略。

首先，聚焦头部优质企业。中金公司推荐A股的招商蛇口、滨江集团；港股的绿城中国、华润置地等[citation:8]。这些企业共同点是财务稳健、土储质量高、综合开发和运营能力强。就像一位上市房企证券部人士说的："短期关注政策宽松带来的机会，中长期还是应聚焦具有核心城市资源、综合开发和运营实力较强的头部企业"[citation:3]。

其次，关注政策博弈机会。中金公司认为，如果房价跌势趋缓企稳，板块有望开启趋势性行情[citation:4]。可以密切关注北上深等一线城市限制性政策的优化进展，以及房票安置、公积金贷款优化、住房"以旧换新"等政策的落地效果[citation:3]。

第三，留意低估值的港股内房股。汇丰环球认为低利率、供应紧缩和信贷正常化等因素将推动房地产市场的结构性复苏[citation:3]。港资房企在资本市场波动时期表现出的韧性值得关注，比如新鸿基地产、太古地产等市值千亿级的港资房企[citation:3]。

不过我得承认，具体哪些政策工具最有效，这个我还没完全搞明白。比如房地产收储政策，理论上能去库存，但执行起来在定价机制、参与意愿等方面都有挑战[citation:5]。这些细节可能才是决定政策效果的关键。