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加按揭贷款：如何把房子变成提款机？

你有没有过这种感觉？就是看着自己住了好些年的房子，心里琢磨：这玩意儿升值了这么多，但钱好像只是账面上的数字，摸不着也用不上？每个月吭哧吭哧还着房贷，手头紧的时候，真恨不得能从墙里抠出点现金来。哎，你还别说，真有这么个金融工具，好像就是干这个的——它叫“加按揭贷款”。今天，咱们就来把它掰开揉碎了聊聊，看看它到底是天使还是魔鬼。

加按揭贷款到底是个啥？

简单粗暴地理解，加按揭贷款就是让你已经还掉一部分贷款的房子，再帮你‘加’出一笔新的贷款来。嗯，有点像…你买了个大蛋糕（房子），已经吃掉了一角（还掉的部分贷款），现在有个办法，能让你根据蛋糕变大的价值和你吃掉的那部分，再去换点别的零食（现金）。

这里的关键在于两个东西：一个是你房子的当前市场价，这蛋糕现在值多少钱了；另一个是你还欠银行多少本金。用现在的市场价，减去你还欠的钱，剩下的那个空间，理论上就是你可以尝试去“加”按揭的基础。当然啦，银行不会让你把空间全贷出来，它得控制风险。

我为什么要考虑加按揭？

好问题！人做事总得有个动机对吧。加按揭贷款，听起来好像又背了一笔债，图个啥呢？一般来说，人们考虑加按揭，通常是遇到了这些情况：

• 急需一笔不小的资金：比如孩子要出国留学了，需要一大笔学费生活费；或者家里有人生病，医疗开支突然增大。这时候，加按揭贷出来的钱，可能比普通消费贷额度高、利息还低点。
• 想整合高息债务：如果你有好几张信用卡都欠着钱，还有各种利率挺高的网贷，每个月光利息就是一大笔。加按揭的利率通常比这些低，用加按揭贷出来的钱，把这些高息债务一次性还清，能省下不少利息，每个月的还款压力可能反而小了。
• 有不错的投资渠道：有些人会觉得，我贷出来的钱，收益率能跑赢贷款利率。比如…呃，这个得慎重啊，比如有人会想去投资个商铺什么的（但投资有风险，这点后面还得细说）。
• 装修房子改善生活：房子旧了，想重新装修一下，或者换个更好的厨房卫浴，提升居住品质。这笔改善性的开支，用加按揭来解决也挺常见。

加按揭的关键：评估价与可贷额度

咱们再深入一步。你说你想加按揭，银行凭什么给你加？能加多少？这就涉及到核心的计算了。

银行会找专门的评估机构，给你的房子估个价。比如，你当年100万买的房，现在评估说值200万了。好，这是第一步。

第二步，看你还剩多少贷款没还。假设你还欠着银行50万。

那么，你这个房子的“净资产”部分就是：200万（现价） - 50万（未还贷款） = 150万。这150万就是你房子的增值部分和你已经还掉的本金。

但银行不会傻到把150万全贷给你！它会设定一个贷款成数，比如最高按评估价的70%来贷。那么，你最高贷款总额度就是：200万 * 70% = 140万。

最后，用这个最高额度140万，减去你还欠银行的50万，140万 - 50万 = 90万。这90万，就是你这轮“加按揭”理论上最多能贷出来的现金。

所以，决定你能贷多少的关键，是房子的评估价和银行允许的贷款成数。 评估价越高，你之前还得越多，能贷出来的空间就越大。

加按揭的“坑”在哪里？

天下没有免费的午餐。加按揭听起来很美，但里面的门道和风险，咱也得门儿清。别光想着能拿到钱，这几个问题得先问问自己：

1. 利息负担又回来了，甚至更重了 你本来安安稳稳还着贷，眼看就要还清了。这一加按，等于重新背上一笔期限可能更长的贷款。总的利息支出肯定会增加，你的还款周期被大大拉长了。这值得吗？

2. 你的还款能力经得起考验吗？ 加按揭之后，你每个月的月供肯定会增加。你的工作收入稳定吗？未来几年有没有可能失业或收入下降？如果月供占你收入的比例太高，一旦有个风吹草动，断供的风险可不是闹着玩的，银行可是会收房子的。

3. 钱贷出来，你真的有靠谱的用途吗？ 这是最要命的一点。如果你贷出这笔钱，只是用来吃喝玩乐、买奢侈品，那绝对是愚蠢的行为。相当于你把房子抵押了去消费，利息会慢慢吞噬你。即便是用来投资，也得想清楚，你真的能找到年收益稳定超过贷款利率的投资项目吗？ 股市有风险，生意可能失败，万一投资亏了，你不仅没赚到差价，还平白多背了一身债。这个问题，或许暗示加按揭最大的风险其实在于借款人对自己资金规划能力的过度自信。

加按揭 vs. 信用贷 vs. 抵押消费贷，咋选？

可能有人会迷糊，缺钱的话，除了加按揭，不是还有信用贷款、或者用其他东西抵押的消费贷吗？它们有啥区别？

简单打个比方：

• 加按揭：就像是你给你这个已经押出去的房子（按揭房）做了一次“再开发”，挖掘它的剩余价值。优点是额度可能最大，利率相对较低（因为是抵押贷款）。缺点是手续最麻烦，周期长，而且动了你的核心资产——房子。
• 信用贷：纯靠你的信用和工资流水。优点是方便快捷，不用抵押。缺点是额度一般不高，利率通常比抵押贷款高。
• 抵押消费贷：如果你有全款付清的房子或者车，可以拿它们去抵押贷款。它的额度和利率介于加按揭和信用贷之间。

所以怎么选？看你的需求。如果你需要金额很大，用款时间想长一点，能接受繁琐的手续，那加按揭可以重点考虑。如果就急用个十几二十万，时间不长，可能信用贷更灵活。不过话说回来，具体到每家银行的产品政策差异很大，这块我也不敢说全懂，最好还是直接咨询银行的客户经理，他们最清楚当下的行情。

一个真实的故事：老王的加按揭经历

我有个朋友老王，前年就办了加按揭。他房子买得早，贷款还得差不多了，房子市值涨了将近一倍。他儿子当时要去澳洲读研，两年下来光学费就得好几十万。老王手头没那么多现金，又不想问亲戚借。

他就去银行咨询了加按揭。过程挺折腾的，评估、提交各种材料，前后忙活了一个多月，最后贷出了80万。这笔钱解决了儿子的学费，他自己用每月租金（他住一套老房子，把这套加按揭的房子租出去了）的一部分来覆盖新增的月供，压力不算太大。

你说他这事办得聪明吗？从结果看，解决了燃眉之急，而且租金能覆盖月供，算盘打得精。但这里面有个前提，就是他的租金收入得持续稳定，万一房子空置一段时间，月供就得自己硬扛。所以啊，个案的成功不能简单复制。

最后，给你几点实在的忠告

聊了这么多，如果你真的在考虑加按揭，下面这几句掏心窝子的话，务必听进去：

• 第一，算清楚账。 拿个计算器，好好算算新增的月供是不是你能轻松承受的，总利息多了多少。别光看贷出来的金额，那都是要连本带利还的。
• 第二，想明白钱的去向。 这钱到底要用来干嘛？如果是用于能产生长期正面收益的事情（比如教育、降低高息负债），那可以考虑。如果只是为了短期消费甚至投机，我劝你三思。
• 第三，货比三家。 别逮着一家银行就办，多问几家，比较一下利率、手续费、还款方式。不同银行政策差挺多的。
• 第四，做好最坏的打算。 想想如果未来收入骤降，你有没有备用方案来应对月供？加按揭是把双刃剑，用好了解决问题，用不好可能伤及自身。

总之，加按揭贷款是个专业的金融工具，它不是洪水猛兽，但也绝不是白给的馅饼。它需要你非常冷静和理性地去评估自己的实际情况。希望这篇文章能帮你把这事儿想得更明白些。最终的决定，还得你自己拿。

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