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广州浪奇搬迁：一场价值26亿的城市更新与商业转型

一家老牌日化企业，因为厂区搬迁和土地收储，一夜之间获得了相当于它78年利润的补偿款——这听起来像天方夜谭，但却是广州浪奇实实在在经历的事情。你可能用过或者至少听说过“浪奇”洗衣粉，这个华南地区的老牌日化企业，怎么就和“拆迁暴富”扯上关系了呢？它又是如何从一家生产洗涤用品的工厂，变成了城市更新浪潮中的“幸运儿”？这背后不仅仅是简单的土地买卖，还牵扯到城市发展、政策调整和企业转型的复杂故事。

?? 缘起：为什么广州浪奇需要搬迁？

这事儿得从广州市的“退二进三”政策说起。简单来说，就是让那些位于市区的第二产业（工业）逐步退出，为第三产业（商业、服务业等）腾出空间。广州浪奇的老厂区位于天河区黄埔大道东128号，占地面积将近12万平方米[citation:2]。这块地自从上世纪90年代就开始用于生产洗衣液、洗涤剂等产品[citation:4]。

随着城市发展，这块地处广州国际金融城规划范围内的工业用地，显然和周边环境不太协调了，工业生产带来的环境污染风险也亟待解决[citation:4]。其实早在2008年，浪奇就被列入了广州市第二批影响环保类“退二”搬迁企业名单，要求它在2012年底前完成搬迁[citation:5]。所以，浪奇的搬迁不是突然决定的，而是城市发展过程中的必然选择。

?? 巨额补偿：一笔相当于78年利润的“横财”

2019年12月，广州浪奇发布公告，宣布与广州市土地开发中心签署收储协议。根据协议，浪奇最多可以获得高达25.87亿元的补偿款[citation:2]。这笔钱到底有多夸张呢？对比一下就很明显了：

• 广州浪奇2018年的净利润是3309万元，这笔补偿款相当于其2018年净利润的78倍[citation:2]。
• 广州浪奇自1993年上市以来，到2019年的26年间，净利润总和也才4.75亿元。这笔补偿款相当于其上市以来总利润的5倍多[citation:1][citation:2]。
• 以当时广州浪奇约42亿元的市值计算，这笔补偿款甚至超过了公司市值的60%[citation:1]。

补偿款分为两部分：基础补偿款21.56亿元，以及如果浪奇在签署协议后12个月内按时交付全部土地，还能获得的4.31亿元奖励金[citation:2]。这笔巨额资金的注入，立刻在资本市场引发轰动，公告发出后公司股价连续涨停[citation:2][citation:3]。当时公司有3.4万多股东，平均算下来每位股东理论上能分到7万多元[citation:2]。这笔补偿款的确定依据是广州市当时的城市更新政策（具体是穗府办规〔2019〕5号文），按照同地段毛容积率2.5倍商业用途市场评估价的50%来计算[citation:4]。

??? 漫漫搬迁路：从计划到落地历时十余年

广州浪奇的搬迁可不是一蹴而就的事，整个过程持续了十余年，算得上是一场马拉松[citation:4]。

• 2008年：浪奇被纳入“退二进三”搬迁企业名单，搬迁工作开始启动[citation:4]。
• 2012年底：浪奇将旧厂生产线全部转移到了位于广州南沙的新生产基地[citation:2][citation:4]。公司曾表示新基地的产能设计超过原有基地，足以替代原有生产能力[citation:5]。
• 2014年7月：浪奇与广州市土地开发中心签订了《土地收储框架协议》，为后来的实质性收储打下了基础[citation:4]。
• 2019年11月：双方正式签署收储补偿协议[citation:4]。
• 2022年至2024年：浪奇地块先后出让，其中一宗地在2024年以底价16亿元成交[citation:4][citation:8]。

从启动搬迁到最终收齐补偿款，浪奇花了超过十年的时间。这期间不仅涉及生产线的转移，还包括职工安置、地块土壤修复等一系列复杂工作。据测算，浪奇在腾退搬迁、土地整理修复等方面的费用支出大约为7.71亿元[citation:4]。

?? 资本市场的“拆迁概念股”与狂欢

广州浪奇在A股市场上，很早就有“拆迁潜力股”的名号[citation:3]。它的股价也因此经历过几轮炒作：

• 2012年：广东推出“三旧改造”概念，浪奇成为炒作龙头之一。当公司透露年底前将把旧厂生产线全部转移至南沙新基地时，股价从2012年12月到次年2月中旬涨幅接近翻倍[citation:2]。
• 2014年：当浪奇董事会同意将地块纳入政府土地储备，并与广州市土地开发中心签订土地收储框架协议后，股价再次迎来一波上涨，到2014年底涨幅超过50%[citation:2]。
• 2019年：当巨额补偿协议正式公布后，公司股价又一次连续涨停[citation:3]。

这种短期内由拆迁补偿消息带来的股价刺激，在A股市场并不少见。除了浪奇，像大胜达、美克家居、民丰特纸等公司也都发布过与拆迁相关的公告[citation:2]。不过话说回来，这种由非经常性损益带来的股价上涨和业绩提升，其长期效果往往有限，最终还是要看企业的主营业务发展得怎么样[citation:2]。

?? 巨款之后：是机遇还是挑战？

突然获得巨额资金，对企业来说既是机遇也是挑战。这笔钱该怎么用？浪奇面临着“资源诅咒”的风险——也就是说，如果一家企业突然获得远超其日常经营所需的资金，反而可能导致盲目投资、主业懈怠，最终拖累发展[citation:3]。

有专家当时建议，浪奇应该利用这笔资金： * 加大研发投入，提升产品竞争力。 * 加强品牌建设和市场营销，抢占市场份额。 * 在专注日化主业的同时，审慎寻找新的利润增长点[citation:3]。

然而，从浪奇后来的发展路径看，事情似乎走向了另一条路。2023年5月，广州浪奇发布公告，计划通过资产置换的方式，将其日化业务剥离出去，转而控股一家从事文化创意产业园区开发和运营的公司——新仕诚[citation:6]。新仕诚旗下运营的T.I.T创意园因是微信总部所在地而闻名[citation:6]。此举意味着浪奇可能从一家日化产品制造商，转型为园区“房东”[citation:6]。

浪奇的日化业务确实面临挑战，其毛利率从2019年的超过22%下滑至2022年的9.63%[citation:6]。行业竞争激烈，产品同质化严重，利润空间不断被压缩[citation:6]。

??? 地块新生：从化工厂到金融城组成部分

那么，浪奇搬迁后的原址怎么样了？这块地的命运也揭示了城市发展的轨迹。

原浪奇地块被纳入广州国际金融城东区的规划范围[citation:4][citation:7]。在完成土壤修复和整理后，地块被分割出让。其中一宗编号为AT091415的地块在2024年重新挂牌出让，起拍楼面价高达每平方米5.47万元，最终由一家由四家企业组成的联合体以底价16.06亿元摘得[citation:4][citation:8]。这块地规划建设住宅和商业设施，预计未来将发展成为高端物业项目[citation:7][citation:8]。

从当年的化工厂，到如今广州国际金融城的重要组成部分，这片土地的用途变迁，清晰地反映了城市产业升级和空间功能优化的进程。

?? 浪奇搬迁的故事给我们什么启示？

回顾广州浪奇的搬迁历程，这不仅仅是一家企业的特殊经历，更像是一个观察城市发展、政策调整和企业转型的窗口。

• 对企业而言，像浪奇这样因城市更新获得巨额补偿，固然是幸运的。但如何利用好这笔“横财”实现可持续发展，而非陷入“资源诅咒”，是一个巨大的考验。浪奇最终选择了近乎彻底转型的道路，其成败还有待时间检验[citation:3][citation:6]。
• 对城市发展而言，“退二进三”、土地收储和重新规划出让，是优化城市空间布局、推动产业升级的重要手段。浪奇地块从工业用地转变为金融城内的商业和住宅用地，正是这一过程的体现[citation:4][citation:7]。
• 对政策层面而言：广州市的旧厂收储补偿政策在过去十余年里经历了多次调整（从2009年的穗府〔2009〕56号文到2019年的穗府办规〔2019〕5号文），补偿标准和方式的变化直接影响着像浪奇这样的原土地权属人的利益和交储积极性[citation:4]。

广州浪奇的故事，始于一场被动的环保搬迁，途中意外获得巨额补偿，最终走向了主动的业务转型。它的经历，是许多在快速城市化进程中面临搬迁的传统工业企业的一个缩影，其中包含了机遇、挑战和诸多不确定性。未来浪奇会发展得怎么样，或许还需要更长时间的观察。

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